Wkład własny 20 proc. czy 10 proc.? Co realnie zmienia poziom zaangażowania własnych środków
Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny często rozważają, czy lepiej zwiększyć wkład własny, czy też ograniczyć udział gotówki i w większym stopniu oprzeć zakup nieruchomości na finansowaniu bankowym. W praktyce to jedna z pierwszych decyzji przy kredycie: czasem narzuca ją zdolność kredytowa, innym razem skala zgromadzonych oszczędności. Zdarza się jednak, że kredytobiorcy mają wybór — mogą dołożyć więcej środków własnych albo podnieść kwotę kredytu i zostawić oszczędności w większym zakresie po swojej stronie.
Wkład własny oznacza część ceny nieruchomości (albo szerzej: wartości inwestycji, np. przy budowie domu), którą pokrywamy z własnego kapitału. To bezpośrednio wiąże się z wysokością kredytu — większy wkład własny automatycznie zmniejsza potrzebną kwotę finansowania z banku. Dla zobrazowania: przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł, przy wkładzie własnym 20 proc. trzeba wyłożyć 120 tys. zł z własnych środków, a kredyt wynosi wtedy 480 tys. zł. Z kolei przy wkładzie własnym 10 proc. na start przeznaczamy 60 tys. zł, natomiast kredyt musi pokryć 540 tys. zł.
Posiadanie wkładu własnego pozostaje podstawowym warunkiem stawianym przez banki, co wynika z zaleceń nadzoru finansowego określających dopuszczalny poziom ryzyka po stronie kredytodawców. Standardowo minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości inwestycji, natomiast w niektórych przypadkach można zejść do 10 proc. — pod warunkiem zastosowania przez bank dodatkowego zabezpieczenia. Oznacza to, że obecnie nie da się uzyskać finansowania obejmującego pełną kwotę potrzebną do zakupu lub budowy nieruchomości. Wyjątkiem jest gwarancja wkładu własnego, dostępna wyłącznie w określonych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy ustalaniu wysokości wkładu własnego warto pamiętać, że nie każdy bank udzieli kredytu przekraczającego 80 proc. wartości nieruchomości. W efekcie decyzja o zejściu do minimalnego poziomu zaangażowania własnych środków może oznaczać węższy wybór instytucji, których propozycje da się realnie porównać. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Natomiast wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. wymagany jest w: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W tabelach opłat i prowizji banki często operują wskaźnikiem LTV (loan to value), czyli stosunkiem kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia — zazwyczaj wartości kupowanej nieruchomości. W praktyce LTV zwykle odpowiada odwrotności udziału wkładu własnego, więc kredyt z 20-procentowym wkładem własnym oznacza LTV równe 80 proc. W wielu bankach niższy wkład własny wiąże się z wyższym oprocentowaniem, a stawka spada wraz ze wzrostem udziału środków klienta. Zdarza się, że progów jest więcej (np. osobne warunki dla LTV do 30, 50, 80 czy 90 proc.), ale niemal zawsze widoczna jest istotna granica pomiędzy wariantem standardowym (20 proc.) a niskim wkładem własnym. Przejście na niższy wkład własny zwykle podbija oprocentowanie (lub marżę) o ok. 0,2–0,4 pp.
Niższy wkład własny oznacza jednocześnie większą kwotę kredytu oraz wyższe oprocentowanie, a to wprost przekłada się na wyższą ratę i większą sumę odsetek zapłaconych w całym okresie spłaty. Widać to w prostym przykładzie: w banku X analizowany jest kredyt na 25 lat dla mieszkania kosztującego 600 tys. zł. Przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie to 5,94 proc., a rata równa sięga 3459 zł. Przy wkładzie własnym 20 proc. kwota kredytu spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa to 3016 zł. Różnica jest wyraźna — 20-procentowy wkład własny obniża miesięczne obciążenie o 440 zł.
Nawet jeśli w banku, w którym kredyt został udzielony, podwyższone oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje tylko do chwili, gdy relacja pozostającego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., to później rata i tak pozostaje wyższa. Wynika to z faktu, że kredyt od początku został zaciągnięty na większą kwotę. Przy założeniu, że oprocentowanie pozostaje niezmienne przez cały okres spłaty, można porównać łączny koszt „wypożyczenia” pieniędzy z banku: przy wkładzie własnym 10 proc. suma odsetek wynosi 497 tys. zł, natomiast przy wkładzie własnym 20 proc. jest to 425 tys. zł.
Mimo że z perspektywy czysto finansowej wyższy wkład własny wypada korzystniej, wskazane są trzy ważne zastrzeżenia. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic
Podsumowując: wysokość wkładu własnego wpływa na kwotę kredytu, dostępność ofert w poszczególnych bankach oraz poziom oprocentowania wyrażany m.in. wskaźnikiem LTV. Przy niższym wkładzie własnym rosną zarówno rata, jak i łączna suma odsetek, co pokazuje porównanie dla mieszkania za 600 tys. zł. W praktyce wybór pomiędzy 10 proc. a 20 proc. oznacza też różnice w liczbie instytucji, które akceptują dany poziom udziału środków własnych.