Lipiec 2026: niewielkie ruchy w hipotekach ze zmiennym oprocentowaniem, stawki lekko w dół dzięki WIBOR
Lipcowe zestawienie kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem przynosi mieszany bilans: dwa banki podniosły stawki, a dwa je obniżyły. Zmiany pozostają jednak kosmetyczne, bo większość instytucji nie decyduje się na korekty cen. Na tle tej stagnacji widać jedynie delikatne spadki wynikające ze zmian wskaźników WIBOR.
W segmencie hipotek zmiennoprocentowych nadal trwa wakacyjny zastój w tabelach opłat. Podobnie jak w poprzednich miesiącach, w marżach oferowanych przez banki nie widać wyraźnych przesunięć, a lipiec dokłada jedynie drobne korekty. W porównaniu z czerwcem w dwóch bankach warunki okazały się minimalnie gorsze, natomiast w dwóch – nieznacznie lepsze. Średnia marża praktycznie się nie poruszyła, choć tym razem zanotowała wzrost miesiąc do miesiąca.
Do porównań w tabeli rankingowej przyjęto profil rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci kupują mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 55 mkw. w cenie 740 tys. zł. W założeniach gospodarstwo domowe dysponuje co miesiąc łącznie kwotą 15 tys. zł. Kredyt ma zaciągnąć 29-letnia kobieta zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony z wynagrodzeniem 8 tys. zł netto oraz jej 32-letni partner, również pracujący w podobnej formule, z dochodem 7 tys. zł miesięcznie. Para nie posiada aktualnie innych kredytów, a w BIK nie widnieją negatywne wpisy dotyczące ich historii. Przyjęto też, że klienci akceptują skorzystanie z produktów dodatkowych w zamian za lepsze parametry finansowania, dlatego symulacje uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Banki zostały poproszone o przygotowanie symulacji na bazie ujednoliconych wskaźników, przy czym wzięto odczyty z 3 lipca. WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. oraz 3,74 proc. Na tle czerwcowego zestawienia stawki 6M i 1M spadły o 0,05 pp., a WIBOR 3M obniżył się o 0,01 pp. W analizie założono standardowy wkład własny na poziomie 20 procent wartości nieruchomości, co przekłada się na kwotę kredytu 592 tys. zł.
Jednocześnie ponownie zwrócono uwagę na specyfikę obecnych porównań, bo wskaźniki wciąż są nieco „rozjechane”. Różnice pomiędzy stawkami nie są już tak duże jak kilka miesięcy temu, jednak przy stabilnych stopach procentowych – czyli w spokojniejszych warunkach bez niepewności w tle – rozpiętości między poszczególnymi WIBOR-ami powinny wyraźnie się zmniejszać. Z tego powodu w długim horyzoncie kluczowe znaczenie mają marża banku oraz dodatkowe koszty, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,74%, WIBOR 3M 3,84%, 6M 3,88%) Lp. Bank Oprocentowanie Marża Rata równa (1) Łączny koszt kredytu (2) RRSO (3) 1. Bank Pekao 5,33% (WIBOR 1M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,59 pp. 3 575 zł 501 717 zł 5,75% 2. Bank BPS 5,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,65 pp. 3 631 zł 511 428 zł 5,94% 3. BOŚ 5,63% (WIBOR 6M plus marża) ZAPYTAJ 1,75 pp. 3 681 zł 512 450 zł 5,78% 4. mBank – klient stały 5,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,65 pp. 3 631 zł 514 425 zł 6,02% 5. VeloBank 5,56% (WIBOR 1M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,85 pp. 3 656 zł 515 441 zł 5,87% 6. BNP Paribas Bank 5,59% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,75 pp. 3 667 zł 516 545 zł 5,94% 7. PKO BP – klient stały 5,54% (WIBOR 6M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,66 pp. 3 651 zł 521 967 zł 5,97% 8. ING Bank Śląski 5,56% (WIBOR 1M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,75 pp. 3 639 zł 524 746 zł 5,98% 9. mBank 5,59% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,75 pp. 3 667 zł 525 064 zł 6,12% 10. Credit Agricole 5,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,65 pp. 3 631 zł 530 590 zł 6,18% 11. PKO BP 5,64% (WIBOR 6M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,76 pp. 3 687 zł 532 709 zł 6,08% 12. Erste Bank Polska 6,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 2,65 pp. 3 993 zł 623 233 zł 7,10% (1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-10.7.2026 r.
W ścisłej czołówce lipcowego zestawienia znalazły się Bank Pekao, Bank BPS oraz Bank Ochrony Środowiska. W ostatnich miesiącach BOŚ wyraźnie wzmocnił swoją propozycję, dołączając do grona instytucji oferujących marże wyraźnie poniżej 2 pp. Na tym tle jedynym bankiem, który w rankingu utrzymuje obecnie poziom powyżej tej bariery, pozostaje Erste Bank.
Podsumowując: lipiec nie przyniósł przełomu w polityce cenowej hipotek zmiennoprocentowych, a zmiany ograniczyły się do drobnych korekt w pojedynczych bankach. Widoczny, choć niewielki wpływ na stawki miały spadki wybranych odczytów WIBOR względem czerwca. Czołówka rankingu pozostała oparta na Bank Pekao, Bank BPS i BOŚ, przy jednocześnie wyróżniającej się wyższej marży w Erste Bank.